Phạm Thanh Tuấn
Tôi thường được bạn bè, người thân nhờ kiểm tra pháp lý các thông tin nhà đất mà họ được bên môi giới quảng cáo là “nằm ở trung tâm, giá tốt”.
Khi xem kỹ, tôi nhận thấy, chúng phần nhiều là các lô đất do cá nhân mua rồi tách làm nhiều thửa nhỏ để bán hoặc xây nhà ở riêng lẻ, nhiều tầng, nhiều căn hộ (thường gọi là chung cư mini).
Có hai chủ thể cùng tham gia vào hoạt động xây nhà ở để bán, gồm doanh nghiệp bất động sản và cá nhân đầu tư tự phát. Tuy nhiên, khung pháp lý điều chỉnh với các đối tượng này rất khác nhau. Dự án thương mại do doanh nghiệp thực hiện phải qua nhiều thủ tục phức tạp, kéo dài bao nhiêu thì “dự án” của cá nhân lại đơn giản, dễ dãi bấy nhiêu.
Doanh nghiệp xây nhà thương mại, dù là chung cư hay nhà ở thấp tầng, đều phải hoàn thiện nhiều thủ tục pháp lý, từ phê duyệt quy hoạch, thẩm định môi trường, phòng cháy chữa cháy, giấy phép xây dựng… Đến giai đoạn đưa vào sử dụng, pháp luật cũng quy định chặt chẽ các nghĩa vụ, trách nhiệm của doanh nghiệp nhằm bảo vệ lợi ích người mua nhà. Các dự án nhà ở thương mại vì vậy thường đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật (hệ thống điện, nước, thông tin liên lạc…), hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi…). Nhưng điểm hạn chế là giá vẫn cao so với khả năng đáp ứng của sinh viên, lao động thu nhập thấp – nhóm khách hàng mục tiêu của phân khúc nhà ở này.
Bối cảnh đó tạo môi trường thuận lợi cho cá nhân bước vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở. Hai phương thức phổ biến được áp dụng là tách nhỏ thửa đất kiểu “phân lô”, hoặc xây chung cư mini. Dù theo phương thức nào thì thủ tục pháp lý cũng chỉ dừng ở bước xin giấy phép xây dựng.
Với phương thức “phân lô”, cá nhân sẽ mua các thửa đất diện tích trung bình ở khu vực đông dân sau đó tách thành nhiều thửa nhỏ để bán. Ví dụ, từ một thửa đất khoảng 180 m2 ở nội thành Hà Nội, chủ đất có thể tách thành 6 mảnh nhỏ nếu có mặt tiền 3 m và tổng diện tích mỗi thửa từ 30 m2 trở lên (theo quy định về tiêu chí tách thửa đất của UBND TP Hà Nội). Từ đó những ngôi nhà ống một mặt tiền, ba mặt bị vây kín sẽ hình thành, vừa lắt nhắt vừa không bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy. “Kỷ nguyên nhà ống” phá vỡ quy hoạch, cấu trúc đô thị đã dần hình thành như thế.
Phương thức thứ hai là xây chung cư mini núp bóng nhà ở riêng lẻ. Chủ sở hữu sẽ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ. Trong hồ sơ, tòa nhà sẽ thể hiện thiết kế cao tối đa 6 tầng để không phải làm các thủ tục thẩm duyệt, nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy. Lý do là chỉ các nhà chung cư, tập thể từ 7 tầng trở lên mới phải được thẩm định, nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy. Để tăng lợi nhuận, công trình thường bị xây sai phép: nâng tầng, xây hết mật độ đất. Những ngôi nhà ngày càng cao, mọc lên trong những con ngõ hẹp và sâu hun hút.
Chung cư mini được xây dựng ồ ạt, do nhiều nguyên nhân, trong đó có bất cập về pháp lý và nhu cầu thực tế của loại sản phẩm này.
Về phương diện pháp lý, Luật Đất đai quy định cá nhân có quyền tách thửa đất. Luật Nhà ở cũng cho phép cá nhân được xây dựng nhà ở riêng lẻ nhiều căn hộ, được nhà nước công nhận quyền sở hữu với từng căn hộ nếu xây dựng đúng tiêu chuẩn. Tách thửa đất hoặc xây nhà ở riêng lẻ nhiều căn hộ được coi là sự đảm bảo quyền của cá nhân sử dụng đất.
Pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định phải thành lập doanh nghiệp khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, trừ một số trường hợp kinh doanh không thường xuyên. Tuy vậy, khi một cá nhân tách, chia nhỏ thửa đất để chuyển nhượng lẻ hoặc xây dựng chung cư mini thì không có quy định cụ thể xây ở quy mô, diện tích như thế nào phải thành lập doanh nghiệp.
Không có sự phân định rạch ròi giữa việc tách thửa đất để làm nhà ở, thực hiện các nhu cầu chính đáng (cho, tặng) với việc đầu tư kinh doanh nên các thửa đất cứ thế bị xé nhỏ, các chung cư mini vẫn ồ ạt mọc lên.
Về nhu cầu thực tế, các căn hộ mini này rất phù hợp với nhu cầu của phần lớn những người thu nhập thấp, gia đình trẻ, sinh viên vì diện tích vừa phải, giá bán phải chăng và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, học tập, làm việc.
Vậy đâu là giải pháp xử lý bất cập từ việc cá nhân đầu tư bất động sản kiểu tự phát?
Giải pháp then chốt là phát triển nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân tại các đô thị. Chỉ khi các nhóm cư dân trên có chỗ cư trú phù hợp thì loại hình bất động sản kiểu “hộp diêm”, “phân lô” mới hết cơ hội tồn tại. Đây là giải pháp hữu hiệu nhưng không dễ thực hiện trong giai đoạn hiện nay do thiếu nguồn lực về tài chính và các vướng mắc pháp lý.
Một giải pháp khác là hoàn thiện quy định pháp luật, đặc biệt là xây dựng khuôn khổ pháp lý rõ ràng để phân biệt giữa hoạt động kinh doanh bất động sản và việc thực hiện quyền của cá nhân sử dụng đất. Đây là cơ sở quan trọng để ngăn chặn việc cá nhân lách luật, kinh doanh bất động sản núp bóng nhưng không làm ảnh hưởng đến các quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.
