Tùng Phong
Ảnh: vinhomeshalongxanh.com.vn
Hạ Long Xanh, dự án đầy tham vọng của ngài tỷ phú Phạm Nhật Vượng, đang được triển khai rầm rộ ở Quảng Yên, Quảng Ninh sau một thời gian gián đoạn do các vấn đề khó khăn về tài chính. Có vẻ như nguồn vốn đã được thu xếp sau khi chính phủ ông Phạm Minh Chính ra tay “giải cứu” các doanh nghiệp chóp bu trong lĩnh vực này như Vingroup và Novaland bằng việc tiếp tục cấp tín dụng cho các dự án bất động sản lớn, hoãn nợ, giảm lãi suất ngân hàng và hợp thức hóa các vi phạm qui định nhà nước về đất đai.
Đây có thể coi là một thắng lợi của các “ông kẹ” trong lĩnh vực này và cũng cho thấy khả năng khuynh loát chính sách quốc gia của các ông lớn bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam.
Hạ Long Xanh là một dự án trọng điểm của tỉnh Quảng Ninh cũng như đối với tập đoàn Vingroup bởi qui mô dự án và giá trị đầu tư đặc biệt lớn. Theo như thuyết trình, Hạ Long Xanh sẽ hình thành một khu đô thị phức hợp với tổng mức đầu tư lên đến US$10 tỷ; tổng diện tích đất sử dụng dự kiến trên 4,109 ha, gồm khoảng 3,186 ha thuộc các xã, phường Tân An, Hà An, Hoàng Tân, Liên Hòa (thị xã Quảng Yên) và trên 923 ha thuộc các phường Hà Khẩu, Đại Yên (thành phố Hạ Long).
Dự kiến dự án cung ứng ra thị trường 55,300 căn – gồm căn hộ, condotel, shophouse thương mại, biệt thự và khách sạn, với quy mô dân số dự kiến khoảng 278,000 người. Hạng mục sân golf chiếm diện tích 229.79 ha cho 54 lỗ tại thành phố Hạ Long. Đó là chưa kể phần diện tích hơn 650 hecta đối diện dự án qua đường quốc lộ 18A thuộc phường Đại Yên, Hà Khẩu cũng được Vingroup đề nghị giao cho doanh nghiệp này qui hoạch làm “công viên rừng”.
Đối với chính quyền, siêu dự án Hạ Long Xanh được triển khai là một điều tốt bởi chỉ riêng tiền thuế đất đã mang lại cho ngân sách địa phương khoản thu kếch xù cũng như công việc xây dựng trong 10 năm tới sẽ tạo nhiều công ăn việc làm cho người địa phương.
Dự án đã khiến cho thị trường bất động sản thị xã Quảng Yên và các khu vực lân cận bùng nổ. Những khu vực như Hoàng Tân, Hà An, Đại Yên trước kia chỉ có đầm lầy nước mặn, hoang vu, dân cư thưa thớt thì bây giờ đã tăng giá hàng trăm triệu đồng/m2. Vấn đề cần được đặt ra liệu tỷ phú Phạm Nhật Vượng có thực sự ném $10 tỷ vào vùng cửa biển Hoàng Tân, Quảng Yên chỉ để xây nhà, villa?
Canh bạc tất tay
Hiện tại, Vingroup đang thua lỗ nặng trên gần như tất cả mặt trận kinh doanh. Mức lỗ của VinFast như một vết thương ở động mạch chính của Vingroup khiến doanh nghiệp “mất máu” quá nhanh và quá nhiều. Có phải chính vì lý do đó mà Phạm Nhật Vượng phải quay trở lại các dự án bất động sản tiềm năng nhất hầu gỡ gạc, ngay cả trong bối cảnh nền kinh tế rất u ám và giao dịch bất động sản chỉ bằng 3-5% so với cùng kỳ.
Ở Việt Nam, cái tên Phạm Nhật Vượng giống như vua Midas được tắm bằng dòng nước thiêng Pactolus, với việc được bảo trợ tuyệt đối của thể chế chính trị toàn trị. Chỉ cần ông ta chỉ tay vào bất cứ mảnh đất nào trên hình chữ S, nơi đó phải thuộc về Vingroup. Các dự án bất động sản của Vingroup ở bất cứ đâu cũng bán đắt như tôm tươi với mức giá trên trời. Quĩ đất của Vingroup lớn hơn quĩ đất của một tỉnh thành và chiếm cứ những vị trí đắc địa. Ngay cả trong thời kỳ nhu cầu thị trường suy trầm nặng nề, các dự án chung cư của Vingroup vẫn được xếp hàng đón chào.
Tuy nhiên, câu chuyện về dự án Hạ Long Xanh thì khác. Nếu như ông Phạm Nhật Vượng muốn biến nơi đây thành một phiên bản Phú Quốc, với những khu shophouse kiến trúc tân cổ điển mang dáng vẻ Châu Âu thì thời điểm này dường như không còn thích hợp. Shophouse – phân khúc “gà đẻ trứng vàng” một thời – đã thoái trào. Cách đây khoảng năm năm, những dãy shophouse có giá hàng triệu đôla/căn của Vingroup ở thành phố Cẩm Phả, cách dự án Hạ Long Xanh chỉ khoảng 30km, từng là niềm hãnh diện của các chủ nhân trẻ, nay hoang vắng lạ thường.
Mức giá đắt đỏ nhưng công năng sử dụng kém khiến shophouse trở thành sản phẩm bất động sản ít giá trị thực và cũng không có tương lai đầu tư. Kinh tế thời 4.0 với các nền tảng thương mại điện tử đã nhanh chóng biến những căn nhà “mặt tiền” – một tài sản mơ ước của người Việt làm giàu từ nền kinh tế vỉa hè – nay trở nên lỗi thời.
Chiến dịch “đốt lò” của ông Nguyễn Phú Trọng và khả năng truy cập danh mục tài sản của công dân ngày càng dễ dàng hơn với cơ quan điều tra khiến cho việc sở hữu bất động sản lớn, villa, biệt phủ có giá trị ngàn tỷ đồng dễ trở thành con mồi ngon trước đội quân “còn đảng còn tiền” đang háo hức kiếm “củi đốt lò” để chia phần “tiền khắc phục hậu quả”.
Ngoài ra, không quá khó để nhận ra thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam đang quá mức thừa mứa sản phẩm cao cấp, trong khi quá thiếu các dự án dành cho người lao động. Sau nhiều năm phát triển ồ ạt, sự méo mó giữa Cung-Cầu của thị trường bất động sản Việt Nam đã ở mức đỉnh điểm. Những cơn sốt đất đã để lại hàng trăm ngàn căn villa có giá hàng triệu đôla/căn hiện nằm ngổn ngang trong các khu đô thị ma trải khắp từ Nam ra Bắc.
Trong bối cảnh nền kinh tế ảm đạm, cũng như khẩu vị thị trường thay đổi, thì việc ông Phạm Nhật Vượng ném $10 tỷ vào dự án Hạ Long Xanh có còn là một chiến lược đầu tư hợp thời? Ông Vượng là tỷ phú bất động sản, cực kỳ sành sỏi và hiểu rõ thị trường nội địa, nên khả năng ông ta ra một quyết định sai là rất thấp. Ở đây, phải chăng ngài tỷ phú đang “giấu trời qua bể” một toan tính nào khác?
Với hơn 4,100 hecta trong đó phần lớn là diện tích lấn biển, Hạ Long Xanh có diện tích tương đương quận Đồ Sơn của thành phố Hải Phòng, chưa kể phần liền kề là dự án “công viên rừng” 650 hecta đối diện quốc lộ 18A. Vị trí địa lý của Hạ Long Xanh rất đặc biệt. Phần lớn diện tích dự án nằm trên địa bàn thị xã Quảng Yên, cách Hải Phòng chỉ một cửa sông Bạch Đằng.
Khu vực dự án Hạ Long Xanh chiếm gần như toàn bộ “mặt tiền” cửa biển, cửa sông của Quảng Yên, Quảng Ninh- một khu vực có vị trí địa kinh tế số một khu vực Bắc Bộ. Đây là vị trí cực kỳ thuận lợi để phát triển một khu “mega logistics” cho vành đai kinh tế Bắc Bộ, trong chương trình “Hai hành lang, một vành đại kinh tế” giữa Việt Nam – Trung Quốc.
Trong chiến lược thôn tính Đông Nam Á và vươn vòi bạch tuộc kiểm soát thế giới theo tham vọng “Nhất đới nhất lộ” của Tập Cận Bình, một trong những điểm chiến lược quan trọng bậc nhất trong sơ đồ này là khu vực cảng biển Hải Phòng – Quảng Yên. Trung Quốc rất cần một cảng biển chiến lược ở đây để làm trung tâm logistics cho vành đai kinh tế Bắc Bộ và trục Côn Minh – Hải Phòng. Việc thâu tóm cảng Hải Phòng khó khăn hơn rất nhiều so với việc tạo ra một “đặc khu cảng biển chiến lược” mới với hạ tầng được xây dựng đồng bộ từ đầu.
Do đó, việc một tỷ phú số một Việt Nam được “ủy quyền” trong thương vụ tỷ đô này sẽ dễ dàng được cấp phép đầu tư hơn so với một dự án cảng biển và trung tâm logistics do Trung Quốc đường đường ra mặt bỏ vốn. Giống như một dự án bất động sản của Vingroup ở Thủy Nguyên, Hải Phòng mới đây đã qua tay một công ty bất động sản Singapore mà thực chất là của những ông chủ Trung Quốc.
Trung Quốc đang gấp rút hoàn thành con kênh đào Pinglu (平陆运河 – Bình Lục vận hà) lớn nhất thế giới, dài 135 km, có giá trị đầu tư hơn $10 tỷ. Con kênh đào này sẽ giúp Trung Quốc gắn bó chặt chẽ hơn với thị trường các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN). Là một phần trong hành lang thương mại gồm cả đường bộ và đường biển kết nối phía Tây của Trung Quốc với vịnh Bắc Bộ và biển Đông, kênh đào dự kiến có thể vận chuyển 108 triệu tấn hàng hóa vào năm 2035 và 130 triệu tấn vào năm 2050. Tuyến đường ra biển hai chiều này được dự báo sẽ rất đông đúc vì giúp cắt giảm chi phí đáng kể. Những tàu container và tàu chở hàng cỡ lớn sẽ chỉ mất vài tuần để di chuyển từ Nam Ninh tới các nước ASEAN như Việt Nam, Malaysia, Singapore, Indonesia…
Có thể thấy, khi kênh đào Pinglu hoàn thành và đi vào hoạt động thì một trung tâm logistics chiến lược tại Quảng Yên, Quảng Ninh sẽ có vai trò cực kỳ quan trọng, giúp bảo đảm cho tuyến thông thương các tỉnh phía Tây Nam Trung Quốc với các nước Đông Nam Á, cũng như hỗ trợ đáng kể cho vai trò cảng chiến lược của tỉnh Vân Nam.
Nhiều năm nay, dư luận trong nước vẫn râm ran chuyện Trung Quốc ngầm bỏ vốn vào các dự án phát triển kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng của giới chủ Việt Nam. Câu hỏi được đặt ra ở đây là nguồn ngân sách cho dự án Hạ Long Xanh của Phạm Nhật Vượng có đến từ Trung Quốc hay không, trong bối cảnh túi tiền của Phạm Nhật Vượng đang bị hao mòn đáng kể? Nếu điều này thật sự xảy ra, có thể thấy sự khống chế của Trung Quốc đối với kinh tế Việt Nam ngày càng trở thành một nguy cơ không thể xem thường.
(Phân tích- Bình luận-Quan điểm)
