LOS ANGELES, California (NV) – Một lý do chính khiến nhiều người dọn ra khỏi California là giá nhà, và một câu hỏi đang cần được tiểu bang trả lời là bao giờ giá nhà mới giảm tuy đang xây thêm nhiều nhà mới.
Trong Tháng Năm này, nhiều cư dân California đang lo ngại giá nhà thấy được một chút hy vọng.
Dữ liệu mới nhất từ tiểu bang cho thấy California vừa xây thêm 123,350 nhà, tăng 0.85%, và là số nhà được xây nhiều nhất từ thời kỳ khủng hoảng kinh tế năm 2008 đến nay.
Trong những năm gần đây, dân số ở California giảm ba năm liên tục vì nhiều người dọn ra khỏi tiểu bang.
Vừa thêm nhà mới, vừa có nhiều người dọn đi, California đang có thêm nhiều chỗ ở cho cư dân, cứ 10,000 người thì có 3,770 đơn vị (unit) nhà ở. Đây là số chỗ ở nhiều nhất tại tiểu bang này ít nhất là từ năm 1991 đến nay.
Thoạt nhìn thì ai cũng thấy đó là những con số đáng mừng cho một tiểu bang gặp nhiều khó khăn về nhà ở. Những con số đó còn làm nhiều người thắc mắc liệu việc dân số giảm có giải quyết được tình trạng thiếu nhà hay không.
Các chuyên gia của tiểu bang chỉ có thể trả lời là “phức tạp” vì nhiều nhà phân tích không thể nói rõ được California cần có thêm bao nhiêu nhà mới hay bao nhiêu người bỏ đi để có thể chính thức chấm dứt khủng hoảng nhà ở, và thấy được giá thuê nhà vừa phải cho cư dân có thu nhập thấp hay cư dân trung lưu.
Câu trả lời ngắn cho vấn đề này: “Gần như chắc chắn là không.”
Lý do khiến nhiều cư dân dọn ra khỏi California là cuộc sống đắt đỏ. Trong Tháng Ba năm nay, giá trung vị một căn nhà biệt lập (single house) ở tiểu bang này là $791,490, nhiều hơn gấp đôi so với giá trung vị của Hoa Kỳ là $375,700/căn.
“Khi giá nhà tăng cao, người ta bỏ đi,” ông Dowell Myers, một nhà dân số học ở đại học USC, nói với CalMatters.
Trong một phỏng vấn gần đây với tổ chức Blueprint của đại học UCLA, Thống Đốc Gavin Newsom gọi chi phí đắt đỏ ở California là lý do khiến nhiều người dọn đi, và việc thiếu nhà ở là “tội tổ tông” của tiểu bang.
Các chuyên gia thường không đồng ý với nhau về việc tiểu bang cần bao nhiêu nhà để có chỗ ở có giá vừa phải cho cư dân, nhưng họ đều đồng ý là California cần thêm rất nhiều nhà.
California thiếu bao nhiêu nhà?
Vào năm 2000, Cơ Quan Nhà Ở và Phát Triển Cộng Đồng California ước tính tiểu bang cần xây thêm 220,000 căn nhà mỗi năm trong vòng 20 năm để đáp ứng nhu cầu của dân số đang phát triển lúc đó.
Với tình trạng thiếu nhà hiện nay, không cần nói ai cũng biết California không đạt được mục tiêu đó. Tiểu bang xây được nhiều nhà mới trong năm 2022, nhưng vẫn thấp hơn mục tiêu của năm 2000 gần 100,000 căn nhà.
Cơ quan này lại đưa ra một ước tính mới vào năm 2018, cho biết tiểu bang nên xây 180,000 nhà mới mỗi năm từ đó đến năm 2025. Đến năm 2022, con số đó thay đổi thành 315,000 nhà mới mỗi năm trong vòng tám năm tới, có nghĩa là tổng cộng 2.5 triệu nhà mới.
Chính quyền California đưa ra ước tính mới, cho thấy tiểu bang cần 148,000 nhà mới mỗi năm vì dân số đang tăng chậm lại.
Một lý do khiến ước tính tiểu bang cần bao nhiêu nhà mới luôn thay đổi là không có định nghĩa thống nhất cho việc “thiếu nhà ở.”
Vào năm 2015, Văn Phòng Phân Tích Lập Pháp tìm cách định nghĩa “thiếu nhà” bằng cách đặt ra câu hỏi: Tiểu bang cần xây bao nhiêu nhà từ năm 1980 đến 2010 để giữ giá nhà trung vị ngang với giá nhà của cả nước, thay vì tăng vọt như trong 50 năm qua?
Cơ quan đó đưa ra được ước tính là 210,000 nhà mới mỗi năm, nhưng California chỉ đạt được chỉ tiêu năm lần trong thập niên 1980, và chưa được lần nào từ thập niên 1990 đến nay.
Đến năm 2016, công ty tư vấn McKinsey & Company đưa ra ước tính 3.5 triệu nhà mới từ đó đến năm 2025. Thống Đốc Newsom dùng con số đó để hứa hẹn khi vận động tranh cử, và hứa tiểu bang sẽ đạt được mục tiêu trong nhiệm kỳ thứ hai của ông. Hiện nay, ông giảm mục tiêu xuống còn 2.5 triệu nhà mới, nhưng gần như chắc chắn tiểu bang sẽ không làm được điều đó.
Công ty McKinsey dựa theo tỉ lệ nhà với người ở California để ước tính tiểu bang cần bao nhiêu nhà mới để tỉ lệ đó ngang với của cả nước, và đưa ra con số 3.5 triệu.
Các ước tính chỉ có một điểm chung: Tất cả đều là những con số lớn, và tiểu bang không bao giờ đạt được mục tiêu.
Mục tiêu luôn thay đổi
Tuy nhiên, California đang có những thay đổi về nhà ở có thể là đáng mừng trong những năm gần đây.
Theo ông Hans Johnson, chuyên gia nghiên cứu của Học Viện Chính Sách Công Cộng California, từ năm 2020 đến nay, tiểu bang có thêm 430,000 nhà mới và khoảng 821,000 người dọn đi. Điều đó có nghĩa là tiểu bang đang ít thiếu nhà hơn.
Ông cho rằng nếu ít thiếu nhà, dân số phát triển chậm hay gần như không phát triển trong một thập niên, và xây được thêm nhiều nhà, California có thể giải quyết được tình trạng thiếu nhà.
Nhưng nếu tiểu bang cần đạt được mục tiêu như công ty McKinsey đưa ra, cần đến hàng triệu nhà mới, ông Johnson cho biết còn rất lâu mới làm được điều đó.
Ông Len Kiefer, chuyên gia kinh tế của Công Ty Vay Mượn Mua Nhà Liên Bang, cho biết mục tiêu nhà ở của California luôn thay đổi như lĩnh vực xây nhà thành công rồi thất bại. Nhiều cư dân California trẻ đủ tuổi để sống riêng và nhiều cư dân lớn tuổi qua đời. Thêm vào đó, nhu cầu mua nhà có thay đổi.
COVID-19 làm tình trạng thiếu nhà trầm trọng hơn
Một lý do nữa làm California thiếu nhà trầm trọng hơn là đại dịch COVID-19.
Để phòng dịch và có thêm không gian để làm việc ở nhà, nhiều cư dân California không muốn sống chung với người khác nữa và dọn ra ở riêng, tạo ra phong trào “di tản.” Đó là một phong trào đã có từ lâu và xảy ra khắp Hoa Kỳ.
Trong 40 năm qua, số người sống một mình tăng gấp đôi khắp nước Mỹ, nhưng COVID-19 làm con số đó tăng vọt.
Điều đó làm tình trạng thiếu nhà trầm trọng hơn tuy dân số California đang giảm, và cần rất nhiều nhà mới cho khoảng 38 triệu người còn đang sinh sống ở tiểu bang này.
Từ Tháng Sáu, 2020, đến Tháng Năm, 2022, giá nhà trung vị ở California tăng từ $626,170 lên đến $900,170, theo dữ liệu của Hiệp Hội Địa Ốc California. Giá nhà trung vị tăng 44% trong vòng chưa tới hai năm.
Hiện nay, vì lãi suất cao và lạm phát, giá nhà ở California có giảm một chút, nhưng giá nhà vào Tháng Ba năm nay vẫn cao hơn 29% so với năm 2020.
Thắc mắc có nhiều cư dân California trở lại sống chung với nhau sau đại dịch COVID-19 hay không vẫn chưa có câu trả lời, và cũng chưa có dấu hiệu cho thấy điều đó sẽ xảy ra.
Vào đầu năm 2023, những nguy hiểm của đại dịch đã qua, nhưng số người trong một hộ ở California vẫn ở mức thấp kỷ lục, chỉ có trung bình 2.77 người/hộ.
Một chuyên gia nhân khẩu học của đại học USC cho biết giảm dân số vì dọn đi nơi khác phần nào làm giảm đi áp lực về nhà ở của California, nhưng nhu cầu nhà ở vẫn còn rất nhiều vì thế hệ sinh ra từ năm 1982 đến 1994 rất đông và đang vào độ tuổi lập gia đình hay dọn ra sống chung với người khác.
Nếu việc nhiều người dọn ra khỏi California là giải pháp cho khủng hoảng nhà ở, thì đó cũng là một triệu chứng mới cho khủng hoảng.
Trong một thập niên qua, nhiều cư dân lớn tuổi dọn ra khỏi tiểu bang vì họ là chủ nhà và muốn kiếm lời, và có gần 8 triệu người dọn đi. Hiện nay, những người trẻ tuổi muốn ra khỏi California là vì không thể nào mua nhà ở tiểu bang này được.
Việc nhiều người dọn ra khỏi California tuy có thể phần nào làm giảm bớt tình trạng thiếu nhà, nhưng ông Hans Johnson cho rằng đó không phải là giải pháp mà ai cũng muốn vì cách tốt nhất vẫn là có thêm nhà ở giá vừa phải cho cư dân.
Ben Christopher/CalMatters (Thiện Lê/Người Việt chuyển ngữ)
